Des moyens intelligents pour améliorer les villes

Aug 07, 2023

Les villes ont des problèmes. Voici quelques solutions.

Illustrations de Jay Daniel Wright

Partagez cet article

Un principe de la vie urbaine est que les villes ne restent pas figées. La gestion de ces machines municipales complexes est une bataille sans fin contre l'entropie, les éléments, l'erreur humaine et les exigences imprévisibles de la vie sur Terre en 2023. Mais les fonctionnaires, les dirigeants communautaires et les experts dans divers domaines peuvent être remarquablement créatifs pour réparer, adapter et (occasionnellement) planifier à l’avance. Une innovation peut prendre la forme d’une nouvelle technologie, d’une nouvelle approche politique ou d’une tendance architecturale. Il peut être conçu pour répondre à un problème local et ne pas durer éternellement. Mais partout dans le monde, les villes s’attaquent à des problèmes urgents et il y a beaucoup à en tirer.

Un bureau situé à environ 32 km au nord de San Francisco pourrait laisser présager une révolution dans l’immobilier américain. Plus tôt cette année, le propriétaire de l'espace de 1 000 pieds carrés dans un immeuble commercial près du centre-ville de San Rafael a mis l'espace à vendre comme appartement. De telles conversions ont attiré beaucoup d'attention ces dernières années, mais celle-ci s'est distinguée en renonçant aux subtilités comme les murs, en répertoriant l'espace tel quel - moquette et éclairage industriels inclus. Certaines personnes ont trouvé cela déprimant. ("Voici un autre aperçu du bureau de vos patrons, je veux dire de votre chambre", a plaisanté un compte TikTok appelé @Zillowtastrophes.) Mais l'appartement ressemblait aussi à une bonne affaire : le prix demandé était de 480 000 $, ce qui en faisait l'une des rares maisons. dans une ville de 60 000 habitants cotée à moins de 500 000 $.

Personne n'a encore acheté l'unité, mais la cotation indique que certaines personnes réfléchissent d'une manière radicalement différente à ce qu'elles vont faire de la surabondance d'espaces de bureaux aux États-Unis. Et si ces conversions ressemblaient moins à des appartements traditionnels qu’à des fermes avec lits ?

Presque tout le monde s’accorde à dire que les États-Unis disposent de trop d’espaces de bureau. L’idée de la conversion est encore plus séduisante si l’on considère que les villes qui connaissent les plus grandes surabondances sont également celles qui sont confrontées à des pénuries de logements particulièrement graves. Mais le coût et la complexité de la conversion d’un bureau en un espace résidentiel utilisable constituent de véritables obstacles, faisant grimper les loyers qu’un promoteur devrait facturer pour atteindre le seuil de rentabilité.

Ben Miller, directeur général de la société immobilière Fundrise, donne comme exemple un immeuble de bureaux qui se négocie à 100 dollars le pied carré, un prix défiant toute concurrence pour l'immobilier commercial sur les marchés de bureaux de premier plan. En règle générale, le promoteur dépense de l'argent pour effacer les plans d'étage existants et reconfigurer l'espace en appartements traditionnels avec cuisines, fenêtres et murs de chambre. Miller estime qu'il devrait louer une unité de 1 000 pieds carrés pour 4 000 $ par mois pour justifier son investissement avec un rendement de 6 %. Cela rend les conversions peu pratiques dans toutes les villes à coûts élevés, sauf dans quelques-unes.

Par contraste, Miller imagine une conversion simple pour une suite de 3 000 pieds carrés avec un plan essentiellement ouvert : le garde-manger devient la cuisine. La salle de conférence devient une chambre, tout comme deux bureaux de direction fermés. Les locataires utilisent les salles de bains et les douches communes. (Mieux encore serait de trouver une tour de bureaux mal-aimée avec un club de santé au rez-de-chaussée.) Miller dit qu'il pourrait éventuellement générer un rendement de 8 % en louant des « lofts de bureaux » de 1 000 pieds pour 1 500 $ par mois, et il recherche des propriétés où le l'idée pourrait fonctionner.

Avant de se lancer dans une proposition comme celle-ci, un promoteur devrait d’abord trouver un gouvernement local prêt à jouer le jeu. La propriété à San Rafael a toujours été zonée pour une utilisation flexible, selon l'agent inscripteur, Jeanette Cling Narlock. Il y a quelques nouvelles commodités, dont une laveuse-sécheuse et une douche, mais le tapis est également toujours en place au cas où l'acheteur préférerait l'utiliser comme bureau.

Se pose ensuite la question de savoir si l’on pourrait persuader les gens de vivre dans des endroits qui conservent l’atmosphère distinctive de la vie de bureau d’avant la pandémie. Un optimiste pourrait évoquer une génération précédente de conversions, comme les lofts du Lower Manhattan où les artistes ont commencé à squatter dans les années 1960. Finalement, les inconvénients de la vie dans un atelier clandestin abandonné sont devenus des tendances à la mode. Si les créateurs de tendances décident que l'éclairage fluorescent est aujourd'hui constitué de briques apparentes et de fenêtres à battants à courants d'air, il y a peut-être de l'espoir pour les centres-villes, après tout. —Patrick Clark